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【不動産売却】ドラえもんの「のび太の家」はいくらで売れる?

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カテゴリ:不動産査定

野比家はいくらで売れる?



もしドラえもんに出てくる野比家の家を査定するとしたらいくらになるのか?

 

私自身、アニメや漫画は大好きです。

特にドラえもんは子供の頃にコミックス全巻を買い集める程大好きでした。

今回はそんな国民的作品であるドラえもんに登場するのび太君の家がいったいいくらになるのか?

実際に売買されている不動産価格を参考にしながら現在の基準で査定してみました。

 

不動産会社が何を考えどのように計算を行うのかが分かるよう、実際の不動産を査定するのと同じようにやってみました。

 

野比家の間取りや面積などはネット上で調べて判明した数値を使います。

また、2005年の声優交代時にアニメ版ドラえもんの設定が見直された結果、野比家の間取りも変更になったようです。

今回は新しい間取りの野比家を参考に査定を行います。


 

Wikipedia野比のび太の項目によると、のび太君の机の向きは「東向き」です。

このことから旧野比家は北道路に接道する東向きの家ということになります。

通常建物を建築する際は、リビングや居室などの日当たりを良くしたい面を南に向けて建築します。

現実に北道路東向きの物件が存在しないわけではありませんが、あまり一般的ではなく、旧野比家の間取りや立地を見るとあえてそのように建築を行うメリットが見当たりません

新野比家の間取りは建物の形状や物の配置が大きく変わりましたが、のび太君の机の向きが「東向き」という設定がそのままであれば、リビングが南に向いた一般的な建物であると言えるため、今回の査定において新野比家は東道路に接道する南向きの物件と推定します。

 

今回大きな問題となるのは野比家の築年数です。

ドラえもん連載開始は1969

調べたところ、設定上の野比家は築15年との記述が見つかりました。

つまり野比家は1954年に新築された物件で現在(2022年)においては築68年と非常に古い物件と言えます。

今回は2005年に設定変更のあった新野比家の査定を行うため、野比家の築年を2005年より15年前の1990年とさせていただきます。

つまり2022年現在の野比家は築32年です。

(ここが一番悩みましたがご容赦ください)
他、調べて判明した新野比家の情報は以下の通りです。

 

住所 東京都練馬区桜台

推定延床面積 約83.83

推定敷地面積 約130㎡(39.32坪)

推定土地寸法 12m×10.8

木造建築

1990年築(築32年)

接道 東道路

 


建物の査定額


まずは建物の価格を査定します。

色々な方法がありますが、弊社では建物の査定を以下の式のように行っています。

(建物取得価格×0.9×定額法償却率×築年数=減価償却費

(建物取得価格×0.1+(建物取得価格-減価償却費)=建物査定額


上記の詳しい解説は別記事をご参照ください


 

今回は建物取得価格が不明のため、国土交通省の建築着工統計から算出した1990年当時の標準的な建物建築平米単価を用いて野比家の建築費を概算します。

1990年当時の木造建築は建物床面積1㎡あたり131,700円の建築費が掛かりました。

83.83㎡×131,700円=約1104万円(建物取得価格概算)

 

これを上記の式にあてはめ以下のように計算します。

1104万円×0.9)×0.032×321017万円

1104万円×0.1+1104万円-1017万円)=110万円+87万円=197万円

 

ここで算出された197万円という金額が一つの目安になります。

建物の状態というのは一様ではなく、築32年という年数が経過していても適切な修繕やリフォームを行うことで綺麗に維持されている物件はたくさんあります。

実際の不動産の査定ではそういった物件個々の状態や周辺環境、相場などを考慮しながら査定を行います。

実在する物件であれば物件の状態次第で金額も変動しますが、今回の野比家に関してはそういった建物の現状は考慮していません

32年という経年による劣化を想定し、建物価格は197万円と査定します。


 

土地の査定額


土地の査定にあたっては立地条件や日当たり、土地の形状、接道状況など様々な要素があり、それらを元に需要の想定や坪単価を決定していきます。

最も分かりやすい目安としては周辺相場です。

練馬区桜台で現在販売中の物件の中から最も野比家の立地や形状に近い土地を探しました。

 


こちらの土地の坪単価は約224万円です。

ここから算出される野比家の土地の査定額は以下の通りです。

39.32坪×224万円=8800万円

 

ただし、参考にした販売物件と野比家の土地の寸法は大きく異なります。

推定される野比家の土地の寸法は12m×10.8mです。

東側道路に接道する間口の幅が3m近く異なるため、土地活用や日当たりなどに大きく影響します。

お庭側に十分なスペースがあるため駐車場を設けることも可能です。

都市部であることを考慮し、現状で野比家に駐車場が無い点についてはさほど大きな減点対象にはなりません

今回の査定においては土地の価格を約8800万円としますが、実際の野比家の土地の坪単価はもう少し高いかもしれません

 

まとめ


野比家の査定額

建物 197万円

土地 8800万円

合計 約9000万円

 

数字でみるとなかなかインパクトのある金額になりました。

実在する物件であればもう少し金額が変動する可能性はありますが、地価の高い都市部の物件では土地の値段が非常に大きく影響することが分かります。

でも実は野比家のあの物件は”借家”だそうです。

持ち家ではないというのはちょっと意外な設定ですね

あまり馴染みのない不動産の査定ですが、弊社がどのように査定を行っているのか皆様にイメージが伝われば幸いです。



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